AFFITTI ABITAZIONI IN CALO DEL 12,5% NEGLI ULTIMI 5 ANNI IN ITALIA E TRACOLLO DEI NEGOZI (- 26%). EFFETTO EXPO RILANCIA LOCAZIONI MA SOLO A MILANO (+6,7% IN 2014)
Secondo l'osservatorio annuale di Solo Affitti, franchising immobiliare leader in Italia nella locazione con 350 agenzie (40 in Spagna), la cedolare secca spopola nei capoluoghi di regione (87%) specie a Firenze (88%), Bologna(90%) e Roma (94%)
Se negli ultimi 5 anni i canoni di affitto delle abitazioni si sono ridotti del 12,5%, e i negozi hanno registrato quasi un tracollo (-26%), ora l'effetto Expo rilancia le locazioni ma solo a Milano (+6,7% nei primi nove mesi del 2014) mentre continua il calo a Bari (-9,8%) e Roma (-5,5%) e frena la caduta a Firenze (-0,6%), Bologna (-0,3%) e Napoli (+0,5%). A rilevare questo scenario è il Rapporto sulle locazioni 2014 elaborato, con il supporto scientifico di Nomisma, da Solo Affitti, il franchising immobiliare leader in Italia nella locazione con 350 agenzie (40 in Spagna).
"Per il 2015 – afferma Silvia Spronelli, presidente di Solo Affitti – prevediamo una generale stabilità sia della domanda sia dell'offerta di immobili in affitto. Sul fronte dei canoni di locazione non dovrebbero esserci ulteriori riduzioni significative tranne in alcune città del sud Italia, come ad esempio Napoli, in particolare nelle zone centrali, mentre a Torino i prezzi potrebbero tornare a crescere".
L'andamento delle locazioni in Italia. In un panorama nazionale di arretramento contenuto (-1,6%) dei canoni d'affitto nel 2014 ci sono ancora città che registrano cali vicini alla doppia cifra proseguendo la caduta generale dei due anni precedenti (2012 e 2013). Le flessioni maggiori nei primi nove mesi di quest'anno sono state a Bari e a Venezia (Mestre), rispettivamente -9,8% e -7,7%. Il ribasso degli affitti nella Capitale ha percentuali analoghe a Perugia (-5,6%), Genova (-5,4%) e Potenza (-5%). Nel segno della stabilizzazione gli affitti a Trieste (-2,6%), Cagliari (-2,4%) e Aosta (-1,9%). Come a Milano, sulla scia della risalita i canoni anche a Catanzaro (+4,5%) dove però i prezzi erano e rimangono mediamente tra i più bassi d'Italia. Situazione quasi invariata a Campobasso (-0,5%) e Palermo (+1%).
A Milano sono cresciuti di oltre il 10% i canoni di abitazioni con garage. A Venezia (-9,1%), Genova (-7,7%) e Roma (-7,5%) soffrono di più le abitazioni arredate.
La cedolare secca, evidenzia il Rapporto di Solo Affitti, ha soppiantato ormai la tassazione IRPEF: nelle principali città del Paese, oggetto dell'indagine, viene preferita in quasi 9 nuovi contratti su 10 (87%) e si spinge anche oltre in città come Venezia (95%) e Roma (94%). Resta elevata a Bologna (90%) con Firenze (88%), Napoli e Bari (85% ciascuno) nella media nazionale. La cedolare secca al 10% nei contratti a canone concordato ha maggiore successo a Bologna (83%) Genova (70%), Roma (69%), Venezia (64%) e Firenze (61%). Complice il mancato rinnovo degli accordi territoriali tra Comuni e associazioni di inquilini e proprietari, a Milano e Napoli il canone concordato non può essere utilizzato e di conseguenza i proprietari possono solo sfruttare la tassazione cedolare al livello del 21% (più del doppio di quella applicata ai contratti a canone concordato), così come gli inquilini non possono usufruire di canoni calmierati.
I canoni medi. Il prezzo medio di locazione nei capoluoghi di regione del nostro Paese nel 2014 è di 507 euro. Occorrono mediamente dai 38 ai 55 euro in più se l'appartamento è ammobiliato (545 euro) o dotato di garage (562). Milano è la città più cara per gli affitti (canone medio di 894 euro) e, rispetto al 2013, supera anche Roma (827 euro). Seguono Firenze (624 euro), Venezia (554 euro), Napoli (514 euro) e Bologna (509 euro). Gli alloggi in affitto più economici si trovano a Perugia (363 euro), Catanzaro (379 euro), Potenza (399 euro), Campobasso (401 euro) e Genova (430 euro).
I contratti più utilizzati. Secondo le rilevazioni di Solo Affitti cresce l'impiego dei contratti di locazione con canone concordato (dal 24,4% al 37,1%), che si avvicinano ai contratti libero 4+4 (in calo dal 45,1% del 2013 al 39,8% di quest'anno). In diminuzione i contratti transitori, che passano dal 28,9% del 2013 al 20,9% dei primi nove mesi del 2014.
La casa in affitto sempre più abitazione principale. Cresce rispetto al 2013 la quota di locatari che prende in affitto un appartamento come abitazione "principale" (dal 46% al 50,3%), una tendenza ancora più elevata a Napoli, Aosta, Potenza e Venezia (70% ciascuna). Meno della metà sono i lavoratori in trasferta (25,1%) e gli studenti fuori sede (22,9%). Le coppie senza figli (36,9%) rappresentano la tipologia di inquilino più comune, ma anche quelle con figli sono comunque piuttosto numerose, più di un quarto del totale (27,5%); i single, invece, rappresentano un quinto del totale (21,9%). Cresce ancora rispetto all'anno scorso (da 11,7% al 13,7%) il fenomeno della condivisione di uno stesso appartamento da parte di più persone e succede più spesso nelle città universitarie. Bologna è la regina di questo fenomeno, che nell'ultimo ha fatto uno scatto dal 35% del 2013 al 50% del 2014. Anche a Milano ormai un quarto degli affitti sono in multicondivisione (dal 20% al 23,8%) e anche di più a Catanzaro (dal 18% al 27,5%), grazie alle molte richieste degli studenti universitari.
Stabili i tempi di ricerca della casa. Il tempo medio necessario a trovare un appartamento è di 2,5 mesi, sostanzialmente in linea con il 2013 (2,6). Si impiega meno per arrivare alla firma del contratto in centro e semi centro, poco più di 2 mesi, mentre nelle zone di pregio e in periferia ci vogliono quasi 3 mesi. I capoluoghi dove la ricerca dura di meno sono Catanzaro (1 mese e mezzo) e Firenze (1,7), quelli dove dura di più sono Genova (quasi 4 mesi) e Napoli (3,3). Tempistiche in ogni caso molto più celeri di quelle necessarie per chiudere una compravendita: in questo periodo mediamente ci vogliono più di 9 mesi (stima Bankitalia 9,3 mesi).
Il comparto commerciale. Mediamente in Italia nel 2014 i canoni di locazione a uso commerciale, scontando la crisi, hanno subito una flessione del 5,3%. Livelli costanti di decremento si registrano ormai dal 2010. Il Rapporto sulle locazioni di Solo Affitti fotografa un deciso ridimensionamento delle quotazioni della Capitale, sul fronte commerciale: nei primi nove mesi di quest'anno sono calati del 7,3% gli affitti degli uffici, e di oltre il 5% i negozi. Cali più sensibili che a Roma, e spesso a due cifre, si sono avuti per le attività commerciali ad Aosta (-14%), Genova (-13,2%), Ancona (-12,6%), Firenze (-12%) e Perugia (-10,4%). I negozianti che devono sborsare canoni d'affitto mediamente più elevati sono milanesi (1.283 euro), romani (1.255 euro) e napoletani (1.088 euro). In tutti gli altri capoluoghi italiani il canone medio resta sempre sotto i 1.000 euro.
Hanno tenuto complessivamente i prezzi degli uffici (-0,4%), già comunque fortemente ridimensionatisi negli scorsi anni, con picchi negativi a Perugia (-8,4%) e Ancona (-6,5%), oltre che a Roma. Sulla spinta dell'Expo cresce la richiesta di uffici a Milano, che ha fatto salire i canoni medi di quasi il 9%. In risalita gli affitti del comparto anche a Venezia (+7,2%) e Catanzaro (+6,3%).
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