A s s o e d i l i z i a
Property Owners' Association Milan Italy
Audizione in Commissione Urbanistica - Osservazioni di Assoedilizia al testo del Regolamento Edilizio licenziato dalla Giunta Municipale di Milano.
Sintesi dei rilievi sollevati.
1.- Il rilievo fondamentale riguarda la configurazione giuridica della normativa che, in alcune parti, appare non avere contenuto regolamentare, come dovrebbe, ma contenuti prescrittivi determinanti addirittura lesioni del diritto di proprietà.
Se la verifica di tale rilievo dovesse rivelarsi positiva ne deriverebbe, in ogni caso, l’illegittimità dei contenuti normativi che siano andati ad incidere sul diritto soggettivo del privato.
In particolare: artt. 11 e 12.
a. Si autorizza in generale l’Amministrazione ad intervenire in ogni momento con ispezioni sugli immobili fatte eseguire da personale del Comune e dalla ASL o, addirittura, da «altro personale qualificato» al fine di determinare quegli adeguamenti che si rivelassero necessari prescrivendoli poi ai proprietari.
Si concede pertanto all’Amministrazione il diritto di intervenire sul bene del privato in tutti i casi in cui addirittura un tecnico, che dovrà risultare solo qualificato, cioè idoneo ad occuparsi della materia, e i cui oneri professionali graveranno sulla Amministrazione, ritenga si debba intervenire con opere da lui individuate come «adeguamenti necessari».
E tutto ciò non soltanto nella fattispecie, rilevante in ogni caso, della constatazione della presenza di elementi di pericolo nello stabile dove non si sta provvedendo, ma anche in caso si discuta di decoro e di sicurezza socio-ambientale, ambiti dove l’Amministrazione ha senz’altro un ampio potere discrezionale; potere che é sottoposto a un controllo interpretativo del Giudice amministrativo ma, proprio perché bisogna arrivare alla pronuncia del Giudice amministrativo per la identificazione della sua legittimità, comporterebbe un incremento di notevole entità del contenzioso tra il soggetto privato e l’Amministrazione. E questo risultato non dovrebbe essere di certo favorito da una normativa tecnica regolamentare.
b. Grossa perplessità sul contenuto dell’obbligo di verifica dell’idoneità statica degli edifici costruiti da più di 50 anni, in particolare dell’obbligo della verifica e certificazione sugli immobili che non hanno certificato di collaudo in quanto puo' ritenersi che la maggior parte degli immobili così datati sia assolutamente priva di tale certificazione.
La verifica delle strutture sul costruito richiede, se attuata con un procedimento che possa essere considerato valido, opere non di certo semplici e, per di più, di costi rilevanti (non si tratta di certo di 1000-10.000 euro come si é sentito dire!); inoltre l'operatore, non potendo accedere alle strutture, dovrà servirsi di tutti quei mezzi e apparecchiature tecnicamente oggi disponibili che, in ogni caso, oltre a costi rilevanti come detto sopra, comportano una valutazione personale di chi li usa.
Ci si deve peraltro chiedere, a questo punto, quale disponibilità possa avere il singolo professionista ad assumersi la responsabilità di un collaudo di un qualunque edificio datato di più di 50 anni, di cui non conosce alcun elemento di progettazione.
E, in ogni caso, si dovrebbe riflettere, anche qui, sulla possibilità di interpretazioni diverse relative al medesimo caso e sul derivato diverso riconoscimento di un diritto di proprietà.
Ove non si riesca ad ottenere tale certificazione, infatti, per l’immobile in discussione viene revocata l’agibilità!
Qui si arriva addirittura a revocare, con una norma regolamentare, l’agibilità di un edificio, attribuita con provvedimento dovuto in forza di una espressa norma di legge.
E con questa revoca si va a determinare l’incommerciabilità dell’immobile.
Si prescrive inoltre l’obbligo dei notai di allegare queste certificazioni di verifica statica agli atti di vendita. Un altro intervento sul diritto di proprietà, in particolare la creazione dell’obbligo di introduzione di un nuovo elemento in un atto pubblico che genera la titolarità di un diritto reale.
c. Si interviene poi (art. 12) imponendo ai proprietari e ai titolari di diritti sull’immobile oltre all’ordinario obbligo, previsto dalla legge, di provvedere alla custodia e alla manutenzione degli stessi, anche quello di provvedere al decoro dell’immobile e la finalità di evitare occupazioni abusive.
Anche qui si introduce il concetto generico di “decoro” che si presta a interpretazioni di assoluta discrezionalità ed inoltre si va a gravare il proprietario di un compito che é proprio del potere pubblico, addirittura la prevenzione di un reato!
Si dispone inoltre la sostituzione della Amministrazione nella gestione degli immobili del privato nel momento, addirittura presupposto in termini temporali, in cui «si riscontri uno stato di abbandono» e il proprietario diffidato non intervenga.
Qui l’Amministrazione attua l’intervento decidendone tempi, opere, modalità e spesa con diritto di recuperare coattivamente quanto speso dal proprietario, proprietario che, forse, non é ancora intervenuto in quanto potrebbe non averne avuto la possibilità.
Si va a prescrivere che nel momento in cui, con ogni probabilità, il proprietario di un immobile non ha la disponibilità di un determinato capitale per eseguire degli interventi sul bene stesso (interventi che non sono di certo inderogabili in relazione ad uno stato di pericolo del fabbricato) interviene l’Amministrazione, che esegue al suo posto quello che decide unilateralmente, salvo poi addebitarglielo coattivamente!
L’Amministrazione parla di particolari edifici in stato di abbandono (ne cita 270) che richiedono urgenti interventi attribuendo l’origine della normativa in questione proprio alla necessità di eliminare questo stato di degrado. Ma allora il contenuto di questa normativa é una dichiarazione di intenti specifici mentre una norma regolamentare dovrebbe essere una norma astratta riferibile alla generalità degli elementi che prende in considerazione.
Se il suo contenuto venisse consolidato come diritto della Amministrazione ne deriverebbe un grave rischio di disinvolta attuazione nei tempi futuri. Non dimentichiamo anche la sanzione di €. 500 a mq di consistenza catastale degli immobili e la possibilità in capo alla Amministrazione di imprimere una destinazione pubblica alle aree in cui non vengano eseguiti gli interventi.
Ed infine l’elemento di più grave portata e cioè il diritto della Amministrazione di bloccare gli interventi nuovi presentati dai titolari di beni (titolare, «altra società controllata, controllante o collegata ex 2359 C.C.») in disuso condizionando i permessi di costruire alla presentazione di una proposta di intervento per gli stessi fabbricati in disuso.
Si legittima così una imposizione al privato di un obbligo non previsto dalla legge come condizione di emissione di un provvedimento vincolato.
E’ pacifico lo sconfinamento nel campo dei contenuti del diritto di proprietà ed é prevedibile inoltre che si innesti un notevole contenzioso sulla legittimità dei futuri interventi della Amministrazione.
d. Di gravità inferiore, ma ugualmente limitativo del diritto di proprietà, l’obbligo di consentire nei cortili degli edifici esistenti il «parcheggio delle biciclette di chi abita o lavora negli edifici da esso accessibili».
Qui l’Amministrazione si sostituisce alla volontà del privato nella gestione del rapporto con altri privati istituendo l’obbligo di tollerare che un numero indeterminato e indeterminabile di persone, ma soprattutto un numero incontrollabile, possa pretendere di entrare nei cortili ovviamente possedendo le chiavi che ne consentano l’accesso e senza potere sostanzialmente controllare, ovviamente, il titolo in forza del quale il singolo soggetto voglia accedere.
La norma, già presente nel precedente Regolamento, sta creando ampio contenzioso condominiale oltre a problemi di sicurezza che non occorre illustrare.
Questo per quanto riguarda gli edifici esistenti. Per le nuove costruzioni poi si introduce l’obbligo di creazione di posti bici; si introduce quindi un obbligo di legge con una norma regolamentare.
2.- Si ritorna a parlare di fascicolo di fabbricato (art. 46) dopo che la Corte Costituzionale (sent. n. 315 del 28/10/2003) e il Giudice amministrativo (sent. T.A.R. Lazio, Roma, n. 12320/2006 confermata in sede di appello dalla sentenza del Cons. Stato n. 1308/2008) ne hanno rilevato l’illegittimità.
Si scarica sul privato l’onere di acquisizione della conoscenza di infiniti elementi, alcuni importanti e altri meno, relativi all’immobile, conoscenza che, essendo per sua natura interdisciplinare, comporta l’accesso a una mole di dati che, d’altra parte, sono già in possesso della Amministrazione, determinando così un ingiusto e irragionevole carico in capo al privato.
Particolarmente onerosa é la previsione dell’obbligo per gli edifici esistenti oggetto di ristrutturazione edilizia e ampliamento.
Qui il compito di risalire alle origini delle singole unità immobiliari, attualmente in proprietà di soggetti aventi causa, con ogni probabilità, da successivi proprietari, risulta veramente, se non impossibile, estremamente arduo.
Foto: il Pres. Di Assoedilizia Achille Colombo Clerici con l'Assessore Ada Lucia De Cesaris
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Redazione del CorrieredelWeb.it
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