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martedì 27 maggio 2014

Rotary Milano, Vercellina - Quale politica immobiliare e della casa in Italia ? - conversazione di Achille Colombo Clerici Assoedilizia

Colombo Clerici al
 Rotary Club Milano Porta Vercellina

L'EUROPA TENGA IN CONTO L'ECONOMIA IMMOBILIARE ITALIANA


"L' Europa deve fare i conti con l'economia immobiliare italiana, che non puo' essere misconosciuta al punto di innestare un processo di depauperamento dell'economia generale del nostro Paese". E' stata la premessa della relazione del presidente di Assoedilizia e vicepresidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici ai soci del Rotary Club Milano Vercellina riuniti alla Società del Giardino di Milano.

Un intervento che ha ribadito quanto il rappresentante dei proprietari immobiliari  ha ricordato ai capilista dei principali partiti presentatisi alle elezioni europee che ha incontrato durante una intensa attività di contatti svolta nei giorni scorsi.

« Le principali disfunzioni e gli squilibri che si registrano nel quadro della economia immobiliare italiana possono sinteticamente cosi' riassumersi :
- la piu' bassa percentuale europea di immobili che per legge concorrano a formare il gettito delle imposte immobiliari ed a finanziare i servizi comunali.
Il 50 % degli immobili ed 1/3 delle abitazioni.
I restanti 2/3 ( Tasi permettendo ) non pagano anche se appartengono a Rockfeller.

- una quota di immobili di edilizia residenziale pubblica tra le piu' basse d'Europa - 4 % del totale

- la piu' bassa quota in Europa di abitazioni in locazione.
In Italia le abitazioni principali in proprieta'' sono circa il 73 % ; quelle in locazione il 18 % ( come la Turchia, il Portogallo, la Grecia ); le restanti ( per circa l'8-9 %) sono abitate a diverso titolo.

- il che significa che da noi non funziona il sistema abitativo e non funziona il sistema degli investimenti immobiliari.

Eppure l'attivita' immobiliare, con tutto l'indotto, rappresenta il 20 % del Pil e gli immobili costituiscono i 2/3 della ricchezza delle famiglie.
E se si vuole la crescita economica non si puo' prescindere dall'apporto del comparto immobiliare.»

Presentato dal presidente del Club Andrea Gottardo e da Roberto Calimani, Colombo Clerici ha proseguito: "L'economia immobiliare sostenuta dal risparmio nell'immobile,  e' qualcosa di complesso e in Italia presenta una tipologia tutta propria, molto diversa da quella degli altri principali Paesi europei.

L'Italia, come si distingue per il piu' alto numero di PMI ( in termini relativi, quasi una ogni 10 abitanti ), cosi' presenta il piu' elevato numero di proprietari immobiliari: 46 milioni di soggetti (persone fisiche e persone giuridiche); titolari di proprieta' globale (individuale ed esclusiva) o pro quota (in comunione); piena o nuda, cosi' suddivisi: 29 milioni sono i proprietari di fabbricati ; 8 milioni proprietari solo di terreni e 9 di terreni e di fabbricati.
Il 96% è costituito da cittadini italiani. Il valore medio dell'investimenti per ogni soggetto è di circa 170/200.000 euro.

Le abitazioni principali in proprieta' sono circa il 73 % ; quelle in locazione il 18 % ( come la Turchia, il Portogallo, la Grecia ); le restanti ( per circa l'8-9 %) sono abitate a diverso titolo
Complessivamente il patrimonio immobiliare italiano e' un grande volano dell'economia che  genera una continua attivita' di manutenzione del patrimonio e tutta una serie di attivita' complementari "di indotto" volte alla amministrazione, alla gestione, alla valorizzazione/riqualificazione ed alla commercializzazione degli immobili.

Ma perche' cio' avvenga e' necessaria la fiducia in questo "mercato", non solo dei grandi operatori magari istituzionali, ma anche dei risparmiatori diffusi, cioe' delle famiglie.

In questi ultimi tempi alcuni importanti fondi immobiliari tedeschi, che hanno investito in tutti i Paesi d'Europa, si stanno affacciando sul mercato italiano: trovandosi di fronte a una grande incertezza della stabilità fiscale dovuta alla riforma del catasto in corso, che durera' anni ed alla fine non si sa dove ci portera'.

Agli occhi dei fondi non conta tanto il trattamento fiscale loro riservato; che pure e' un regime di defiscalizzazione dei redditi assai favorevole. Conta piuttosto, se non la valorizzazione, quanto meno la tenuta dei valori di mercato, che presidiano la validita' del loro investimento.

E quando la fiscalita' generale e' punitiva del risparmio immobiliare diffuso si mette a rischio la tenuta stessa dei valori di mercato. Con questa prospettiva i fondi stranieri rimangono alla finestra. E le famiglie italiane cosa dovranno fare con i propri risparmi ?

Senza dunque una norma di salvaguardia specifica che, al di la' dei buoni ma inefficaci propositi dell'invarianza di gettito, garantisca il contribuente immobiliare, ligio alle norme, da pesanti inasprimenti della pressione fiscale, la riforma catastale in itinere, richiestaci a gran voce dall'Europa con la giustificazione formale di introdurre meccanismi di perequazione nella tassazione degli immobili, produrra' immediatamente danni all'economia immobiliare, per l'incertezza che crea negli investitori diffusi e nel mercato".

Numerose le domande dei rotariani.

Ad esse Colombo Clerici ha risposto rilevando, in particolare, come a Milano la proliferazione di iniziative di  produzione edilizia – programmata quando non c'era alcuna avvisaglia della recessione – ha portato ad una offerta che potrà essere assorbita dal mercato solo nel corso di diversi anni.

L'Expo potra' comunque accelerare positivamente quel dinamismo economico della Citta' necessario alla ripresa di tutta l'economia in generale e del settore immobiliare in particolare.»


 (foto cortesemente offerta dal pp del Club Mario Massone)

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